UABDivulga - Barcelona recerca i innovació

L’increment dels preus de l’habitatge és un dels problemes importants que afecten a les ciutats. El cicle econòmic o l’augment de la demanda d’habitatge són factors tradicionals que expliquen la pujada dels preus de compra i dels lloguers. Recentment, el focus mediàtic s’ha traslladat al paper que juguen les noves plataformes digitals de lloguer turístic en la proliferació de pisos turístics. Però fins a quin punt el lloguer turístic és responsable de la pujada dels lloguers i dels preus de compra dels habitatges?

Intuïtivament, quan els habitatges d’ús residencial s’utilitzen per a allotjar visitants temporals, aquests pisos deixen d’estar disponibles per al lloguer tradicional i, per tant, l’oferta de pisos de lloguer a llarg termini disminueix. La conseqüència immediata d’aquesta reducció de l’oferta és l’augment dels preus de lloguer i de compra dels habitatges. Per una altra banda, l’allotjament de turistes en edificis residencials a vegades genera problemes de sorolls, deteriorament dels espais comuns, augment del sentiment d’inseguretat, etc. Si aquestes externalitats negatives són importants, s’acaben traslladant als preus de l’habitatge provocant la seva reducció. Donat que aquests dos mecanismes són oposats, no està clar quin seria l’impacte final dels lloguers turístics sobre els preus de l’habitatge.

Des de la perspectiva de l’Economia Urbana hem donat una resposta científica a aquesta pregunta. Primer, elaborant un model teòric que il·lustra l’efecte parcial de cadascun d’aquests dos mecanismes oposats. Segon, utilitzant una estratègia empírica de tipus economètric basada en el model teòric que ens permet testar amb dades reals l’impacte final del lloguer turístic sobre els preus de l’habitatge. Concretament, centrem el nostre estudi empíric en el mercat de l’habitatge de la ciutat de Barcelona i en Airbnb, la primera plataforma a facilitar el lloguer turístic a la ciutat i que a dia d’avui és la més important. Les dades utilitzades per a mesurar l’activitat d’Airbnb provenen de la pàgina web InsideAirbnb, que pertany a un usuari d’internet que ha recollit tots els anuncis per diferents ciutats del món en diferents moments. Per Barcelona, InsideAirbnb conté informació que ens permet recrear l’activitat d’Airbnb des dels seus inicis fins a l’actualitat mitjançant la data de cada ressenya rebuda. Després, hem combinat aquestes dades amb informació sobre preus i lloguers provinent del registre de l’Impost de Transacció Patrimonial (ITP) i del portal Idealista per al període 2007-2017.

El resultats obtinguts indiquen que l’augment d’apartaments turístics va causar una part de l’increment dels preus i lloguers de l’habitatge a Barcelona entre 2007 i 2017. Concretament, per cada 100 nous anuncis d’Airbnb, els lloguers i els preus de compra van créixer un 3,5% i un 8,5%, respectivament. Si tenim tenint en compte l’increment mitjà de l’activitat d’Airbnb, la proliferació dels lloguers turístics explica el 4% i 20% dels increments en lloguers i preus de compra, respectivament, que es va experimentar a la ciutat de Barcelona. Donat que la presència d’Airbnb a la ciutat no és espacialment homogènia, els impactes a nivell de barri són diferents. En aquest sentit, mentre que els efectes són propers a zero als barris menys centrals amb menys apartaments turístics, a les zones centrals amb més anuncis, Airbnb va incrementar els lloguers i els preus de compra en un 7% i 20%, respectivament.