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España está viviendo una profunda crisis económica fruto del estallido de varias burbujas: la general, del sistema económico global, la financiera y la inmobiliaria o residencial, esta última más intensa que en los países de nuestro entorno. A todas ellas se añade otra muy específica de España, una burbuja «demográfica». Estas burbujas están relacionadas. Si bien la interacción entre las burbujas financiera e inmobiliaria es conocida, la relación entre ciclos residenciales y ciclos demográficos lo es menos. Este artículo plantea la relación entre población y vivienda en el marco interpretativo propio de la demografía. Y tiene como objetivo principal confirmar la evolución reciente del sistema residencial español, y explorar cómo lo hará en el futuro próximo.
 
Se entiende por sistema residencial un esquema de relaciones mutuas de los contextos demográfico, social, político y territorial con los mercados y estructuras residenciales. Por tanto, reúne viviendas, actores e instituciones que explican la producción, el consumo y la regulación de la vivienda como fenómeno. El español hay que ubicarlo en el seno de un sistema residencial mediterráneo, del Sur de Europa o familiarista, puesto que comparte con países como Portugal, Italia, Grecia o Chipre, entre otros, ciertos rasgos residenciales que conforman un sistema común. Sin duda, dos de los más destacados son la alta proporción de propietarios y la ausencia de políticas efectivas de fomento del alquiler, lo que perjudica el acceso de las capas más vulnerables a la vivienda y, en general, la formación y capacidad reproductiva de los hogares. En el caso español, el Estado ha optado políticamente desde hace décadas por el fomento de la propiedad a través de la política fiscal, de la política económica y financiera (deducciones por adquisición de primera vivienda, fomento de la construcción de vivienda protegida en propiedad o facilidades de crédito, entre otras).
 
Pero las relaciones entre población y vivienda no son estáticas, ni a nivel individual ni a escala agregada. La estructura demográfica, y no sólo el tamaño de la población, inciden cuantitativa y cualitativamente en la demanda residencial. En este sentido, la evolución del flujo de nuevos hogares y los cambios en el acceso a la vivienda en los últimos años son un buen ejemplo. No es casualidad que el último periodo de bonanza residencial, desde 1997 hasta 2007, coincida no sólo con un gran aumento de la inmigración exterior sino que, en primer lugar arranca con la llegada de las generaciones del baby boom a la edad de la emancipación en hogar propio. Y que a mediados de la pasada década, poco antes de la crisis, la formación de hogares jóvenes empezó a declinar con la llegada a la edad de la emancipación de las generaciones vacías nacidas después de 1975, a pesar de incluir la población inmigrada. En los próximos años la inercia de la estructura demográfica hará que la creación neta de hogares sea cada vez menor, llegando previsiblemente en 2020 a ser prácticamente nula, de manera que la demanda joven podría ser cubierta por las viviendas liberadas por la mortalidad domiciliar de las, cada vez más numerosas, generaciones de más de 65 años de edad. 
 
En lo que respecta a los cambios en el acceso a la vivienda, en los años del boom todavía se incrementaba la propiedad entre los hogares de menos de 45 años, y más en los más jóvenes. Los propietarios se incrementaban 3 puntos porcentuales anualmente, mientras que de manera especular los inquilinos se reducían. Pero, a partir de 2007 estas relaciones se han invertido. El alquiler gana peso relativo entre todos los hogares de menos de 65 años, más intensamente cuanto más joven es el hogar.
 
El principal argumento del artículo es que el cambio demográfico estructural, más los cambios de comportamiento inducidos por los excesos de la burbuja inmobiliaria y por la crisis actual, están llevando a un cambio del sistema residencial español en vigor en los últimos 50 años. No se puede decir, a partir de la información disponible, que el sistema residencial español se haya transformado ya. Sin embargo, un proceso acumulativo pausado puede dar lugar a un cambio decisivo del sistema residencial, sin necesidad de grandes fracturas con el pasado. La inmensa mayoría de los hogares, sobre todo los menos jóvenes, habitan de acuerdo con los viejos parámetros del sistema. Pero hay bastantes indicios de cambio, sobre todo entre los jóvenes. Sólo podremos concluir que vamos hacia un nuevo sistema residencial si las tendencias apuntadas cobran una dimensión temporal significativa: las innovaciones no se abandonan a corto plazo por las generaciones jóvenes actuales, son apoyadas por una política activa de vivienda y estas innovaciones son adoptadas a su vez por generaciones sucesivas.